La Ciudad de México se ha convertido en el distrito de negocios de Latinoamérica, atendiendo a las empresas internacionales que están llegando por el Nearshoring.
Así lo señaló Ignacio Arellano, director para el sector oficinas del equipo de Sergio Pérez de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino. Agregó que, si bien el mercado inmobiliario corporativo está sobre ofertado, continúa en recuperación, se ha visualizado un incremento en el regreso a las oficinas, y el volumen de nuevas transacciones y renovaciones ha sido mayor en los últimos trimestres que durante los años de pandemia. Además, la mayoría de las empresas están implementando modelos para que sus empleados asistan a la oficina por lo menos tres días a la semana, e inclusive muchas están optando por regresar al 100%, aunado al hecho que en diciembre del 2023 entró en vigor la NOM-037 y muchas organizaciones no quieren incurrir en penalidades y prefieren tener a sus empleados trabajando en la oficina.
“En el primer trimestre del año, el inventario de oficinas clase A y A+ superó los 8 millones de metros cuadrados, lo que representó un incremento del 1.2% en comparación con el cierre del año 2023, mientras que la absorción bruta de mercado registró 136 mil 812m², 49% superior al cierre del trimestre anterior. La Ciudad México y su área metropolitana cuentan con los mismos edificios con certificación LEED que en la ciudad de Chicago y se ha convertido en el distrito de negocios de Latinoamérica, donde muchas empresas han decidido poner sus corporativos por el nivel de edificios que tiene y por el talento bilingüe, que apoya las operaciones de Estados Unidos y cualquier parte del mundo”, indicó Ignacio Arellano.
Añadió que se ha observado el “fly to quality” como una prioridad para las empresas y consideran exclusivamente edificios Clases A+/A como sus nuevas opciones, ya que la tendencia en el diseño del espacio de oficina no ha cambiado drásticamente a como ya se veía en los últimos años antes de la pandemia. Un reto importante fue tratar de escuchar más a los empleados sobre qué nuevas posibles áreas requerirían en la “nueva oficina” y sentirse seguros al momento de regresar al espacio de trabajo.
“Sin duda alguna, durante los primeros meses de pandemia, muchas empresas optaron por espacios de coworking ante la gran incertidumbre que existía: nadie quería comprometerse a un contrato de arrendamiento de largo plazo sin saber cuánto tiempo duraría la pandemia o las implicaciones que tendría en sus organizaciones. Sin embargo, hemos notado en los años recientes que las empresas han optado por un espacio de oficina tradicional ya que tienen definidas sus estrategias a mediano y largo plazo, además de que el espacio de trabajo es una gran forma de atraer y retener talento. Aunque las nuevas generaciones prefieren un modelo en donde trabajen algunos días de la semana desde sus casas, las compañías han optado por invertir recursos en un buen espacio de trabajo y esto mismo hace que los colaboradores decidan asistir a la oficina por decisión propia”, afirmó el director para el sector oficinas de Newmark.
En cuanto a la reconversión de edificios de oficinas a viviendas, Ignacio Arellano apuntó que este modelo de negocio se dio en edificios clase B o C, sin embargo, los desarrolladores de inmuebles clase A o A+ decidieron esperar un poco más, ya que el costo de una reconversión es bastante alto.
“Lo vimos mucho durante la pandemia, arrendadores de edificios de vieja generación, clases B o C decidieron reconvertirlos a espacios de vivienda y hemos visto la expansión de los colivings en la Ciudad de México, en áreas muy bien ubicadas como Reforma, Condesa o Polanco. Ha llamado la atención este nuevo modelo de negocio, sin embargo, para un edificio de nueva generación clase A o clase A+ no conviene reconvertirlo a vivienda, ya que como fue construido para ser un espacio de oficina con altas eficiencias, plantas grandes, con espacio entre columnas. Adaptarlo para vivienda requiere de recursos a largo plazo y los desarrolladores han preferido absorber el costo de tenerlo vacío un periodo adicional, a reconvertirlo, ya que resulta sumamente caro”, precisó Ignacio Arellano, director para el sector oficinas del equipo de Sergio Pérez de Newmark.
MERCADO CORPORATIVO DE LA CIUDAD DE MÉXICO EN DATOS
El inventario de oficinas clase A y A+ rompió la barrera de los 8 millones de m², ya que presentó un incremento del 1.2% en comparación con el cierre del año 2023. Durante este trimestre se ingresaron 91,900 m² dentro de 7 edificios, ubicados en los corredores Insurgentes, Lomas Palmas, Reforma Centro y Polanco. La tasa de disponibilidad se ha mantenido constante, siendo de 23.5% al cierre del trimestre. En construcción hay 580,963 m² que se entregarán a fin de año.
La absorción bruta de mercado registró 136,812 m², un 49% por arriba de lo presentado al cierre del trimestre anterior, sin embargo, la absorción neta fue negativa siendo de -22.421 metros, debido al ingreso de nuevos edificios.
Al cierre de cada año, la absorción neta se había mantenido positiva a excepción de 2019 a 2021, a partir del cierre de año 2022, se observa una mejoría constante, esperando que para el cierre del año 2024 sea mayor a los 84,000 m².
El 53% del área rentable disponible de oficinas se entrega en obra gris; el 37% es de espacios acondicionados y el porcentaje restante se entrega amueblado o semi acondicionado. Sobresale que en los corredores Bosques, Lomas Altas, Lomas Palmas, Periférico Sur, Reforma Centro y Santa Fe, más del 40% de los metros cuadrados disponibles fue para espacios acondicionados.
Los espacios entregados en obra gris ofrecen precios que van de los $22.50 a los $42.00 USD/m², para los espacios entregados acondicionados los precios van de los $26.94 a los $47.00 USD/m². Estos valores dependen de la ubicación, acabados, infraestructura, servicios incluidos y la distribución de los espacios.
El corredor Periférico Sur presentó la mayor absorción bruta y neta, por arriba de los 26,000 m², esto debido a la ocupación de un edificio de más de 21,000 m². El corredor Insurgentes fue el segundo en presentar la absorción bruta más alta al cierre del primer trimestre, representado el 20% del total de las transacciones realizadas en la Ciudad de México, en edificios de oficinas clase A y A+.
Uno de los aspectos más destacados a considerar es el precio de renta, el cual tuvo una tendencia a la baja (1.6% menos con respecto al trimestre anterior). Si bien podría deberse al tipo de cambio que alcanzó bajos históricos en estos meses, se prevén ajustes adicionales durante el primer semestre de 2024.
